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楼市冬意催生地产变局各大房企布局2012

2018-11-30 21:08:53

楼市冬意催生地产变局 各大房企布局2012新版图

自救还是扩张?留退路还是找出路?1月5日,不断的绿城中国一天之内连发四个公告,宣布分别转让无锡项目、杭州绿城兰园、新华造纸厂项目以及上海东海广场二期,频繁的股权融资顿时引发业界高度关注。据悉,转让三地4个项目将给绿城带来近3亿元的收入,加上此前已顺利转让的外滩证大地王项目,总金额达到13亿元左右。   如此密集地进行股权转让,绿城显然已经启动董事长宋卫平于去年11月初就曾提及的“危机应对预案”。尽管宋卫平在回应媒体时并不讳言,自称转让项目是因为现金流紧张,并称这是合适的、自然的平常事,但对于房企而言,土地、物业毕竟弥足珍贵,股权更是直接关系公司的决策权限和利润份额,绿城通过这种高成本的融资方式化险为夷,多少有些“断腕求生”的意味。   【现象】   股权交易趋于频繁   资金难题普遍化   “绿城近期充实资金的举动,目前在全国性的大型房企中还并不多见,但在成交量下滑、资金被库存套牢、融资难度加大的多面夹击下,如何补充资金、增加流动性,已经成为房企普遍面临的一个难题。”链家地产首席分析师张月对表示,“绿城的现状不过是当下楼市的一个缩影,2012年房企融资或以价换量的现象极有可能愈演愈烈。”   实际上,2011年楼市股权变动交易频繁。   中原地产研究中心统计显示,2011年交易市场共出现近500宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易),涉及金额超过1500亿元;规模股权交易达124宗,交易总金额达471.76亿元,均创历史新高。   另据链家地产市场研究部不完全统计,2011年上市房企中,股权出让共183宗,与去年相比增加72宗,增长65%(见下表)。在房企资金充实度大大降低而存货积压严重的情况下,2012年房企的股权并购仍会继续。   房企陷入窘境   亚豪机构市场总监郭毅透露,房地产企业股权转让其实一直以来都比较普遍,只不过其中一些房企的规模不是很大,受到的关注度相对较少。由于目前民间融资一则需要较高的回报率,二则需要一个较长的周期,通过银行融资或股市融资在当下可谓困难重重,加之房地产信托被叫停,资金链紧张的房企目前能走的路就是转让股权、债权,抛售房产或在建项目等实物资产了。   郭毅指出,乐观一点看,通过产权市场出让股权至少能够快速获得宝贵的资金,分摊未来的经营风险。   “中小房企往往只有一两个项目,可以地压缩成本,以保证企业支撑更长时间;而大型房企则是全国性滚动开发,土地成本、人员成本、施工成本、营销成本累加起来,并不排除被压垮的可能。”郭毅如是分析。   郭毅的分析不无道理。2011年,房地产开发企业受到楼市调控的强烈冲击,成交量低迷、销售业绩普遍下滑,销售回笼资金滞缓。   在多重政策的调控下,银根紧缩,房地产行业的“暴利光环”已渐渐黯淡。除部分资金雄厚的房企外,一些房企在维持正常的资金周转问题上显得相对吃力,在千方百计通过扩大融资补充流动性的同时,负债率也在不断攀升。陷入窘境的房企只好通过产权交易、投资其他行业等方式实现资金腾挪,寻求逆境突围。 [1][2][3][4]下一页【剖析】   地产“洗牌”不可避免   房企业绩分化明显   数据显示,2011年,在131家上市房企财务报告中,持续显示存货净额的房企共有125家,截至3季度末存货净额共1.34万亿元。比去年年末增长28.6%,各季度持续增加。   旺市之下,大量存货往往被视为房企未来盈利能力和扩张能力的体现,但在当前楼市低迷、融资和销售形势严峻的情况下,存货或将演变成为房企未来经营的隐患。存货高企,意味着销售周期被拉长,大量资金被套牢。一旦大量的土地和待建工程由存货转为可售供应,房企只好不断注入资金。   房企负债率上升同样成为房企面临的一大问题。2011年,银行信贷额度的收紧使得房企能够获得的银行贷款减少,不得不依赖于私募基金、企业债券等其他渠道的融资,从而承担起更高的融资成本。   在2012年调控持续的背景下,部分房企的销售回款极有可能无法填补先前的负债,维持正常的资金周转。了解到,在沪深股市上市的131家房企中,2011年3季度末负债率较1季度上升的房企共有80家,占比61%。对于负债率过高的房企,2012年的销售压力要远远大于去年。   与此同时,房企业绩的分化已经日趋明显。2011下半年开始,中小房企各月销售份额均不足四分之一,每月销售业绩维持在20至30亿元水平。而在上半年部分月份,如2月和5月,中小房企的销售份额尚能接近四成,单月业绩超过60亿元。随着限购政策的持续,中小房企项目销售受到的影响尤为显着。   鉴于此,链家地产市场研究部分析称,2012年多数中小房企的经营压力将会倍增。一方面,中小房企在售项目的销售数量与结构较为单一,价格缺乏更大的调整空间,市场份额可能遭到大型房企的再度挤压;另一方面,中小房企北京商品房库存市值不少于3500亿,大量资金被套牢,加之传统融资渠道很难有放宽的可能性,后续开发资金的枯竭无疑会对房企造成重压。如此一来,房企并购和股权转让的现象或将更加频繁。 前一页[1][2][3][4]下一页淡市求存方式各异   房企并购和股权转让无疑将促使行业洗牌、整合加剧。部分实力房企如融创、SOHO中国等,由此获得了低价购得土地和在建项目等资源的良机,提高了竞争力和市场占有率。而像绿城中国这样的大型房企如今也开始积极转让股权,则促使那些在资金方面捉襟见肘的中小房企,将更为谨慎地调整销售策略和融资方式。   对于房企而言,股权出让等融资方式多少有着“逼于无奈”的意味。   在张月看来,若非面临较大的资金风险或有意淡出房地产市场,房企一般不会选择出售土地或项目,何况当前转手项目也很难获得更多的利润回报。在未来的政策调控周期内,房企降价或低价出售仍将是主流,大多数房企将会选择顺应市场的销售策略,通过以价博量、快速销售实现资金回收。那些以低价收购项目的房企,未来无疑掌握着更大的降价空间,在市场上的主动地位也将继续得到巩固。   对于“降价”一说,亚豪机构市场总监郭毅表示赞同。郭毅向表示,大规模的降价是整个房地产行业都无法回避的问题。即使是国企、央企,同样也存在业绩方面的考核。无论是在价格泡沫严重的一线城市,还是在房价相对虚高的二三线城市,不降价就无法实现销售目标。去年以来,北京的楼市成交量已经停滞了相当长一段时间,楼市降价的时间窗口已然到达。   【纵深】   危机:危中有机转危为机   “强者愈强,弱者愈弱”,当一场楼市寒冬到来时,有人叫苦不迭,有人却能沉稳应对,更有人借机扩张,上演了一场实实在在的“优胜劣汰”。   正如一位业内专家所言,资金链充盈、能根据市场变化及时调整合理开发节奏,加快出售现有存货,保障稳健的财务情况,理性储备土地的房企,将会迎来更好的发展。   ●SOHO中国底价拿地   2011年,面对高压的调控政策和不太明朗的市场前景,一部分资金充裕的开发商采用了现金为王、减少购地、加快清理库存的经营策略;另一部分财务稳健的开发商,则在弱市下积极斩获性价比高的地块。   以SOHO中国为例,2011年一直在积极拓展在城市核心区域的版图,在以溢价率失意北京CBD3块地块后,终于在上海斩获新地。2011年12月29日,SOHO中国以40亿元人民币间接收购上海海之门房地产有限公司50%的股权,进而收购上海2010年地王外滩地块50%的权益。   公开数据显示,上海外滩地块占地面积为4.5万平方米,规划建筑面积27万平方米,于2010年2月1日被上海证大以92.2亿元成交,折合楼面价34148元/平方米,以总价刷新了当时上海地王新纪录。SOHO中国此次收购,意味着这块储备了近2年的核心商业地块现在仅80亿元,账面缩水了12个亿,下跌了13.04%。 前一页[1][2][3][4]下一页●融创中国逆势扩张   融创中国的逆势扩张同样引人注目。2011年12月16日,融创中国附属公司融创奥城、融创恒基与方兴地产旗下子公司上海拓丰以30.67亿元,竞得朝阳区来广营地块。据媒体报道,融创早在2008年就已经看上了这个“高端地块”,当时拿地的话至少需要40亿,此次底价获得该地块相当于净赚10亿。   就在上周,融创中国全资附属公司融创置地刚刚与绿城地产签订了股权转让协议,绿城地产向融创置地出售湖滨置业51%的股权,转让价格为人民币5100万元。短短几个月间,融创中国的攻城略地之举可谓高调,其董事长孙宏斌也不忘在微博上强调“现金流尽管放心”,直言自己“不会被同一块石头绊倒两次”。   此外,城建、万科、首开和金隅纷纷在京逆势购地,全年的交易金额依次为64亿、32亿、28亿和19亿。由此可以预见这四家房企住宅供应必会后劲十足,将在年推出更多的住宅项目,成为住宅供应的主力企业。   和中小房企萧瑟过冬的局面形成对比,大型房企的“风景依旧独好”并非毫无来由。   得益于调控后的迅速应变,调整推盘节奏和定位,积极顺应市场价格走势,在京耕耘的大型房企如万科、龙湖等,全年销售业绩依然可观。如万科今年入市全部以中低端刚需盘为主,并且价格逐期回落,使得万科长阳半岛、云湾家园、万科幸福汇的签约率已过七成。龙湖时代天街底价入市引发热销,也早已为业界所熟知。   另外,大型房企的在售项目数量较多,各类型产品均有布局,可以应市调整销售重点、分散风险,这也是其销售业绩“屹立不倒”的重要因素。   股权转让还将时有发生   ●陈志(北京市房地产业协会副秘书长)   部分房企的股权转让行为其实是在预料之中的,这在2012年季度、第二季度也可能时有发生,原因在于货币政策趋紧,海外融资、房地产信托等融资途径渐渐不再可行,开发商目前的融资渠道变窄,时间越长,房企有能力摊销的成本就越少。   刚性需求人群、改善型需求人群持续观望,推迟了出手买房的时间,导致市场成交量大幅下降,房企无法快速实现销售资金回笼,在资金链的重压下不得不选择股权转让。   降价对于房企而言,同样是迫不得已的行为。目前市场上一些房企的降价动力不足,一方面是因为已降价项目尚未换来市场成交量的认可,另一方面是出于对实际成本和融资能力的考量。由于土地成本是支撑房价的一个台阶,导致目前市场上降价空间较大的项目往往是拿地成本偏低的。目前来看,规模较大的房企尚未沦落到必须赔本自保的地步,因而不排除一些房企还在等待更为适当的入市时机。

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